Informatieavond Tabaksteeg-Zuid 26 september 2024

• Aanvang:                   19.00 uur
• Gespreksleider:         Marion van der Voort (bureau voor gebiedscommunicatie)
• Notulist:                     Annemieke Jense
• Aanwezig:                  
  • Wim Vos (Wethouder),
  • Bert van Eijken (Projectleider gemeente),
  • Sjoerd van Telgen (Projectleider gemeente),
  • Serge Vonk (Bureau IMOSS),
  • Stijn Tholhuijsen (Heijmans),
  • Edwin Schoonderbeek (Schoonderbeek)

Marion van der Voort heet iedereen welkom en licht het programma kort toe. Aan de hand van vraaggesprekken met de wethouder en projectleiders worden de onderwerpen behandeld. Ook is er voldoende ruimte voor het stellen van vragen.

Inleiding

Wim Vos is de wethouder die is betrokken bij project Tabaksteeg-Zuid. Hij licht nog kort de aanloop naar het project toe. In 2020 zijn door de gemeente zoekgebieden aangewezen voor toekomstige woningbouw. Voor het gebied Tabaksteeg-Zuid zijn veel gesprekken gevoerd, o.a. met de betreffende grondeigenaren. Tijdens een intensief traject is opgehaald wat er zoal leeft bij de betrokkenen en inmiddels is men al weer een stuk verder. Het document kaders en randvoorwaarden is in april van dit jaar door de raad akkoord bevonden. Nu is de fase aangebroken waarin een stedenbouwkundig plan kan worden opgesteld.

In de kaders en randvoorwaarden is bijvoorbeeld opgenomen dat ongeveer 760 woningen worden gebouwd, dit is de ondergrens. Hoewel er geen bovengrens is vastgelegd, wordt het maximaal aantal woningen uiteindelijk afgeleid uit het laadvermogen van het gebied. Vastgelegd is verder ook dat maar een keer een gebouw met zeven verdiepingen is toegestaan, en hoger bouwen gedefinieerd is als: vier of vijf woonlagen. De term groen-stedelijk is toepasbaar op dit gebied.

Deze avond is bedoeld om te laten zien wat is gedaan na de vaststelling van de kaders en randvoorwaarden en wat de vervolgstappen zijn in het proces. Vragen kunnen tussendoor worden gesteld, maar ook via het mailadres tabaksteegzuid@leusden.nl.

Meer weten over Tabaksteeg-Zuid?

Meer informatie is terug te vinden op de projectpagina Tabaksteeg-Zuid van de gemeente Leusden.

Toelichting stand van zaken en proces

Door Sjoerd van Telgen en Bert van Eijken

Bert van Eijken licht toe dat de kaders en randvoorwaarden een boekje vormen met de spelregels voor de komende fase. Op een strook groen zat nog geen WVG (Wet Voorkeursrecht Gemeente), maar dit ligt inmiddels bij de gemeenteraad voor ter goedkeuring. Als dit wordt goedgekeurd, dan mag dit stuk grond niet worden verkocht aan derden zonder toestemming van de gemeente. Deze strook kan nodig zijn voor het project, voor bijvoorbeeld de bouw of voor ontsluiting.

Samenwerking met Schoonderbeek en Heijmans

Zowel Heijmans als Schoonderbeek en Osinga Vastgoed hebben allemaal grond in eigendom in het Langesteeg gebied en de gemeente heeft met deze partijen en met Stichting De Boom een intentieovereenkomst gesloten. De intentieovereenkomst beoogt dat zowel Heijmans als Schoonderbeek en Osinga Vastgoed grond gaan ruilen met De Boom, zodat de eerstgenoemde partijen grond in de Tabaksteeg Zuid in bezit krijgen. In het kader van deze voorgenomen ruil (intentieovereenkomst) wordt nu ook een samenwerking verkend tussen de gemeente, Schoonderbeek en Heijmans. Beide laatste partijen hebben aangegeven graag te willen bouwen. Gedurende de verkenning tot samenwerking is ook besloten om gezamenlijk te werken aan het stedenbouwkundig plan. Daarom zijn dhr. Schoonderbeek en dhr. Tholhuijsen ook aanwezig vanavond.

Inmiddels zijn inleidende werkzaamheden gestart t.b.v. het stedenbouwkundig plan. Er zal onderzoek worden gedaan door diverse adviesbureaus naar verkeer, water, en flora en fauna in het gebied. Daarnaast is er overleg met woningbouwvereniging Omthuis, die in de kaders en randvoorwaarden is opgenomen als preferente partner voor de exploitatie van de te bouwen sociale huurwoningen (30% van het totaal aantal woningen).

Sjoerd van Telgen licht toe dat de kaders en randvoorwaarden de basis vormen voor het tekenen van het stedenbouwkundig plan, waarbij gewerkt wordt van globaal naar meer gedetailleerd. Alle lopende en geplande onderzoeken geven input voor dit plan. Voor de afwikkeling van de verkeersstromen worden verschillende scenario’s uitgewerkt.

Als het stedenbouwkundig plan in 2025 gereed is en goedgekeurd is door het college, wordt het proces voor het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) gestart. Dit proces zal veel tijd vragen. Het streven is om in 2027 aan te vangen met het bouwrijp maken. Afronding van het project zal hierna op basis van de huidige verwachting circa 10 jaar in beslag nemen.

Van Telgen licht het verdere participatieproces toe. De participatie is net als bij het maken van de kaders en randvoorwaarden gebaseerd op informeren en consulteren. Het streven is om, ondersteunend aan de participatie, tussentijds met een kleinere groep belanghebbenden bij elkaar te komen om de ideeën met meer diepgang te delen. Idealiter is dit een ‘Meedenkgroep’ van maximaal 12 personen, met verschillende achtergronden, belangen en perspectieven. Dit om een goede borging van alle belangen te verkrijgen. De groep zal twee maal worden uitgenodigd om mee te denken: in oktober 2024 (hoofdlijnen van het plan) en in november (verdere detaillering van het plan). In december 2024, zodra het concept stedenbouwkundig plan gereed is, wordt er een volgende participatiebijeenkomst gehouden, waarmee input en feedback  van alle betrokken belangstellenden en belanghebbenden kan worden opgehaald. Het plan zal ook ter consultatie en informatie worden voorgelegd aan de gemeenteraad; het college van burgemeester en wethouders neemt uiteindelijk een besluit.

Men wordt uitgenodigd om deel te nemen aan de Meedenkgroep, hiervoor kan men zich online aanmelden. Leden van de groep nemen deel op persoonlijke titel, en zitten aan tafel met specialisten. Deze bijeenkomsten zijn besloten, maar in het kader van transparantie wordt voor verslaglegging (via de projectsite) gezorgd. Als er teveel aanmeldingen zijn voor de Meedenkgroep en iemand wordt niet gekozen (waarbij wordt uitgegaan van een vertegenwoordiging van zoveel mogelijk verschillende achtergronden en belangen) dan kan men uiteraard gebruik maken van het inspraakmoment in december.

Vragen en opmerkingen uit de zaal

• Een van de aanwezigen vraagt of er nog juridisch bezwaar kan worden gemaakt tegen de kaders en randvoorwaarden.

Van Telgen licht toe dat geen bezwaar kan worden aangetekend tegen de kaders en randvoorwaarden. Pas later in het proces kan formeel bezwaar worden aangetekend tegen het omgevingsplan.

Toelichting stedenbouwkundig plan door Serge Vonk

Na een korte introductie licht Serge Vonk het stedenbouwkundig plan toe. In de vastgestelde kaders en randvoorwaarden is veel aangegeven, behalve waar iets moet gaan gebeuren.

Dit wordt uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Aan de hand van een voorbeeld uit Leeuwarden toont Vonk wat in een plan is opgenomen. In een hoofdplanstructuur is de verbinding met de omgeving het belangrijkste aspect. Hierin worden veel zaken opgenomen, zoals wegen, wandel- en fietsroutes, recreatieve routes en waterverbindingen. Een complex aspect in dit geval vormt de afwateringsopgave. Naast het in Nederland gebruikelijke wateroverschot is er in dit geval tevens sprake van een kwel. Water dient zo lang mogelijk te worden vastgehouden en vertraagd te worden afgevoerd. Dit watersysteem dient goed te functioneren, net als een wegensysteem. Een ander systeem is bijvoorbeeld dat voor routes van vleermuizen, waarbij de houtwallen soms als halte dienen. Al deze systemen worden opgenomen in de hoofdplanstructuur. Ook is een vraagstuk hoe om te gaan met het openbaar vervoer. Kan een halte worden toegevoegd, of kan de busloop worden omgelegd? Binnen het raamwerk krijgt alles een plek.

In dit raamwerk zijn er ontwikkelgebieden waar woningen worden gebouwd, maar ook parkeerplekken, speeltuinen, etc. In dit stadium moet wel gerekend worden op basis van de plaats waar woningen komen en het aantal woningen. Een plan moet financieel en technisch haalbaar zijn. De definitieve plek van woningen volgt pas in het omgevingsplan.

Van der Voort vraagt hoe wordt omgegaan met eventuele aanpassingen gedurende de bouwtijd van jaren, met het oog op veranderingen in behoeftes, wensen en eisen. Hiervoor wordt enige flexibiliteit ingebouwd, het omgevingsplan wordt dan ook niet geheel dichtgetimmerd. Diverse zaken worden per deelplan vastgelegd.

De gesprekken in de Meedenkgroep zullen worden gevoerd aan de hand van globale tekeningen. Hierin zijn bijvoorbeeld meerdere ontsluitingsopties opgenomen. Dan wordt besproken of dit de juiste plekken zijn en welke combinatie van opties het best zou kunnen werken. Op dit moment wordt bijvoorbeeld ook gedacht aan het maken van een drietal buurten en de Meedenkgroep gaat bespreken of dit goed zou kunnen functioneren. Op deze wijze evolueert een plan. Mede aan de hand van veel gesprekken met diverse partijen probeert men dan te komen tot een afgewogen plan.

Van der Voort vraagt of de mensen in december nog echte input kunnen geven. Dit is zeker het geval, er wordt dan een concept voorlopig ontwerp voorgelegd. Over dit concrete voorstel mag iedereen zijn of haar mening geven en kan het debat worden gevoerd. Na het raadsbesluit begint de periode van bezwaar en beroep.

Vragen en opmerkingen uit de zaal

• Gevraagd wordt of binnen de drie deelgebieden gedifferentieerd gebouwd gaat worden.

Vonk licht toe dat de percentages en aantallen productmarktcombinaties zijn vastgelegd in de kaders en randvoorwaarden, maar dat niet is vastgelegd waar deze gaan komen. Worden deze gelijkelijk verdeeld, of komen er juist buurten met alleen koop- of alleen huurwoningen? Hoe vindt men dat een vitale buurt eruit zou moeten zien? Dit is dus een punt om te bespreken.

• Een van de aanwezigen vraagt of de groenstructuren de plekken zijn die nu als niet wit zijn aangegeven.

Vonk licht toe dat de afbeelding in de getoonde PowerPointpresentatie gezien moet worden als een soort raamwerk, maar dat er vanzelfsprekend ook groen zal komen in de woongebieden. Niets is vastgesteld, het is pas duidelijk als erover besloten wordt. Alles is op dit moment slechts een uitgangspunt voor de gesprekken en een nog globale vertaling van de kaders en randvoorwaarden.

• Een van de aanwezigen geeft aan dat bij het groene blokje (een bosje) in de tekening voor het eerst het woord ‘moeten’ is gevallen en hij vraagt om een toelichting.

Vonk geeft aan dat de vooronderzoeken (zoals een ecologische quickscan) hebben aangetoond dat in dit bosje sprake lijkt te zijn van de aanwezigheid van de das. Dit is een aanleiding om als voorlopige werkhypothese het uitgangspunt te hanteren dat dit bosje wellicht behouden dient te worden.

• Iemand verwijst naar de witte kleinere blokjes die zijn ingetekend aan de rand van het gebied.

In de kaders en randvoorwaarden is opgenomen dat het plan moet aansluiten op de omliggende buurten met een lagere bebouwingsdichtheid en dat een passende overgangszone daar nodig is. De invulling is nog niet bekend, maar de indeling zal afwijken van die in de grotere witte vlekken.

• Een van de aanwezigen merkt op dat veel mensen individuele plannen en belangen naar voren brengen, maar hij vraagt zich af wie verantwoordelijk is voor de gemeenschappelijke plannen. Denk aan de vrijetijdsbesteding (wijkcentrum, jeugdcentrum) voor de jeugd.

Vonk licht toe dat hierover al wel veel discussies zijn gevoerd, waarbij is besloten dat er geen maatschappelijke of commerciële voorzieningen in Tabaksteeg Zuid komen, omdat het de wens is om het Maximaplein verder te versterken. Er is desondanks ook rekening gehouden met ruimte voor eventuele toekomstige behoefte aan maatschappelijke voorzieningen (1000 m2). Dit is nog niet concreet ingevuld en wordt meegenomen in de gesprekken met de Meedenkgroep.
Wethouder Vos vult aan dat de raad hier zeker aandacht voor heeft, als onderdeel van een leefbare, vitale wijk. Hij bedankt voor deze oproep en geeft aan blij te zijn met aandacht voor deze groepen. Hiermee moet men wel aan de slag.

• Gevraagd wordt of aan gehandicaptenbeleid is gedacht.

Hiervoor zijn uitgangspunten geformuleerd in de kaders en randvoorwaarden, en dit wordt fasegewijs opgepakt.

• Gevraagd wordt naar de eerder besproken ontsluiting via de Hamersveldseweg. Hoe zit het met de ontsluiting tussen de verschillende wijken?

Vonk licht toe dat het uitgangspunt is dat je met alle manieren van vervoer overal moet kunnen komen. In Leusden is ervoor gekozen dat men altijd sneller ergens moet kunnen komen per fiets of te voet, dan met de auto. Dit om autogebruik niet verder te bevorderen. Dit wordt allemaal nog nader onderzocht. Een ander aandachtspunt is het sluipverkeer. Ook de huidige ligging van de huidige busbaan is nog onderwerp van verkeerskundige studie.

• Opgemerkt wordt dat men verwacht dat bewoners van twee van de drie ingetekende buurten, eerder gericht zullen zijn op Woudenberg dan op Leusden, vanwege de lange omrijdroute. Ook wordt opgemerkt dat de huidige omliggende wegen nog zwaarder belast zullen gaan worden dan nu al het geval is.

Vonk beaamt dat keuzes met betrekking tot verkeer altijd ergens pijn gaan doen. Hij nodigt de aanwezigen dan ook van harte uit om zich aan te melden voor de Meedenkgroep. De effecten van de mogelijke keuzes worden onderzocht.

• Een van de aanwezigen merkt op dat er al watermetingen plaatsvinden in het gebied, maar niet in het weiland aan de Koningin Julianalaan. Zij vraagt waarom daar (nog) niet wordt gemeten.

Vonk licht toe dat momenteel door middel van peilbuizen data m.b.t. de fluctuatie van het grondwater worden verzameld. De reeds beschikbare informatie wordt aangevuld met nieuw onderzoek, om een uitgebreidere dataset te verkrijgen. Op basis hiervan wordt een hydrologisch advies opgesteld. Deze pijlbuizen zijn begin dit jaar geplaatst, dus er zijn inmiddels al veel data beschikbaar. In het betreffende weiland, geheel aan de westkant, is inderdaad geen peilbuis geplaatst. Van Telgen bespreekt dit aansluitend op deze bijeenkomst met de persoon die de vraag heeft gesteld.

• Een van de aanwezigen wijst op het feit dat eerder onderzoek heeft uitgewezen dat de Hamersveldseweg al een groot probleem vormt qua ontsluiting. Hij uit zijn zorgen dan ook over de extra verkeersdruk.

Vonk licht toe dat om deze reden niet gekeken wordt naar de Hamersveldseweg. Deze vormt daarom ook geen onderdeel van de nu verkende opties. Er wordt vooral gezocht naar nieuwe aansluitingen. De bestaande verkeersintensiteit is bekend en wordt meegenomen.

• Een van de aanwezigen denkt dat de scheiding die wordt gemaakt tussen Tabaksteeg en Zuid, te maken kan hebben met de beperkte parkeercapaciteit bij het winkelcentrum. Vanuit Tabaksteeg Zuid zou men kilometers moeten omrijden om in het winkelcentrum te komen. Hij adviseert dan ook om het huidige aantal parkeerplaatsen daar te verhogen met een extra parkeerdek. Goede bereikbaarheid is essentieel en nog meer verkeer door de nu al drukke straten is niet wenselijk. Een andere aanwezige is met name geïnteresseerd in de consequenties voor de huidige Tabaksteeg bewoners.

​​​​​​​Vonk geeft aan dat er altijd effecten zijn, zowel negatief als positief, bijvoorbeeld kansen voor de commerciële voorzieningen. Op al deze onderwerpen wordt ook ambtelijk meegekeken in het plan en is er beleid. Ook wordt gekeken naar de effecten van een nieuwe wijk op bestaande voorzieningen. Druk op bijvoorbeeld de huisartsen wordt niet in een stedenbouwkundig plan meegenomen. In dit plan worden ruimtelijke consequenties meegenomen, geen maatschappelijke consequenties. Deze worden wel meegewogen in een politiek besluit. Wethouder Vos licht toe dat dit zeker wordt meegenomen, net als bijvoorbeeld schoolvoorzieningen. In de kaders en randvoorwaarden is schoolhuisvesting bijvoorbeeld opgenomen. Hoewel men hier in deze fase nog niet concreet mee aan het werk is, blijft dit zeker een aandachtspunt.

Opgeven voor de Meedenkgroep kan tot 10 oktober 2024.

Vanaf morgen is hiervoor een digitaal formulier beschikbaar op de website.

Alle documenten zijn terug te vinden op de projectpagina Tabaksteeg-Zuid​​​​​​​ van de website van de gemeente Leusden.

Sluiting

Om 20.15 uur wordt de bijeenkomst afgesloten.