Informatieavond 29 januari 2024 over woningbouw Tabaksteeg-Zuid

• Aanvang: 19.00 uur

Bert van Eijken, projectmanager, heet alle aanwezigen van harte welkom en geeft het woord aan Marion van der Voort, de gespreksleider van de avond. Inwoners en geïnteresseerden kunnen de informatieavond via livestream volgen of na afloop terugkijken. Het doel is een nadere toelichting op het document Kaders & Randvoorwaarden. Voor de beantwoording van vragen zijn naast Van Eijken ook aanwezig Wim Vos (wethouder gemeente Leusden) en Serge Vonk (stedenbouwkundige).

Wethouder Vos licht het doel van de bijeenkomst nader toe en hij schetst de ontwikkelingen tot nu toe. In 2020 heeft de gemeenteraad het zoekgebied vastgesteld en in de zomer van 2023 zijn veel gesprekken gevoerd waar bij veel input is opgehaald, waarvoor dank. Vooral inwoners uit de directe omgeving hebben veel specifieke informatie kunnen geven, omdat zij het gebied goed kennen. Uiteindelijk is een conceptversie Kaders en Randvoorwaarden opgesteld en dit wordt op 8 februari 2024 in de gemeenteraad besproken. Naar verwachting wordt in april een besluit genomen. Pas na de vaststelling van het definitieve document Kaders & Randvoorwaarden wordt de volgende fase ingezet. Vanavond kunnen vragen worden gesteld ter verheldering.

Van Eijken licht het proces nader toe. De afgelopen maanden is hard gewerkt aan dit document, en is veel overleg gevoerd met beleidsambtenaren en andere partijen. Ook heeft veel dialoog plaatsgevonden met de participanten. De informatie die hierdoor is verkregen heeft men zo goed mogelijk laten meewegen in de tekst van het document. Van der Voort vraagt naar de mate van invloed die nu nog kan worden uitgeoefend. Van Eijken merkt op dat ook de participatie is bedoeld om de raad zo goed mogelijk te kunnen informeren, zodat zij een gedegen besluit kunnen nemen op 11 april 2024. Volgens Vonk gaat de gemeente Leusden vrij ver met participatie; hij heeft als stedenbouwkundige andere ervaringen op dit gebied bij gemeentes, waarbij hij opmerkt dat participatie in de Kaders & Randvoorwaarden fase niet gebruikelijk is. Dit toont voor hem aan dat de gemeente Leusden participatie serieus neemt. Wel licht hij toe dat de oplossing voor de een, een probleem voor de ander kan zijn. Dit vormt een dilemma. Wel wordt hiermee in beeld gebracht waar de pijn zit, welke bedenkingen er leven, en aan welke oplossingen gedacht kan worden. Hij ziet het pakket aan maatregelen dat er nu ligt als een afgewogen pakket aan maatregelen, op basis waarvan getekend zou kunnen gaan worden.

Al met al is het een lang traject, er ligt nog geen getekend plan. Volgens Vonk gebeurt er veel achter de schermen, maar vraagt een dergelijk proces geduld.

Van Eijken neemt de aanwezigen mee in het proces.

• Op 8 februari 2024 is de uitwisseling met de raad en de wethouder.
• Op 11 april 2024 vindt de besluitvorming plaats in de raad.

De participanten worden verzocht om eventuele vragen voor uiterlijk donderdagochtend, 8 februari 2024 in te sturen. Dit kan naar griffier@leusden.nl. De vragen worden verzameld en meegenomen.

Het proces verloopt van grofmazig naar fijnmazig. Er worden weliswaar piketpalen geslagen, maar er blijft enige ruimte. De Kaders & Randvoorwaarden zijn op dit moment nog op een wat hoger abstractieniveau, op basis waarvan een stedenbouwkundige tekening wordt gemaakt. Gedurende het gehele traject wordt informatie verzameld, waardoor er gewerkt wordt naar een meer concreet beeld. In een latere fase vindt dan weer participatie plaats.

Van Eijken benoemt enkele specifieke fundamentele (stedenbouwkundige) uitgangspunten uit de Kaders & Randvoorwaarden.

• Het maximaal te ontwikkelen gebied is nu afgekaderd.
• Bouwhoogtes: 4 tot 5 bouwlagen zouden mogelijk moeten zijn,. Met incidenteel een hoogte tot 7 bouwlagen. Er zal soms gestapeld gebouwd moeten worden (appartementen) en de hoeveelheid stenen gebied en groen gebied dienen met elkaar in balans te zijn.
• Aansluiting op de omliggende gebieden: in de randzones kan wel worden gebouwd, maar in lagere dichtheden.
• Het aantal woningen: het aantal van 760 woningen als bovengrens is losgelaten. Het is voorstelbaar dat er meer woningen gebouwd gaan worden. Dit hangt o.a. samen met het feit dat er steeds vaker minder mensen in een woning wonen en er vaker eenpersoons huishoudens zijn.
• De Woondeal (landelijk) en het Woonprogramma (gemeentelijk) leiden tot een bepaalde verhouding van sociale woningbouw, huur en vrije sector woningen. Hiermee komt men tot een gemixte wijk.
• Mobiliteit en ontsluiting: omdat er bezwaren waren tegen elke oplossing voor de ontsluiting van het gebied, moeten uiteindelijk pijnlijke knopen worden doorgehakt. Gekozen is voor ontsluiting aan twee zijden, dit is minimaal noodzakelijk in verband met eventuele calamiteiten. Gekozen is voor een ontsluiting aan de Noordkant (Ben Ponbaan) en de zuidkant (op de N226, direct of indirect).
• De bus heeft vrij baan en kan ongehinderd doorrijden, want de busbaan is vrij liggend. Het voornemen is om hier aan vast te houden. Daarnaast wordt ingezet op een vrij lage parkeernorm van 1,2 auto per woning. Dit kan ertoe leiden dat een tweede auto wellicht iets verder weg geparkeerd moet worden, of op eigen terrein.
• Water en bodem: sturend in de ontwikkeling is ‘GroenGroeitMee’. Dit is een moderne wijze van ontwikkelen, met een duidelijke opgave om een gebied groen te maken of te houden.
• Energie: gestreefd zal worden naar nul-op-de-meter voor de wijk als geheel, niet gebouwgebonden.
• Voorzieningen: door de ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid wordt met voorzieningengebied van het Maximaplein uitgebreid, wat het gehele gebied ten goede zal komen. In Tabaksteeg-Zuid zullen alleen maatschappelijke voorzieningen komen, zoals scholen.
• Planning, fasering en participatie. Op dit moment wordt uitgegaan van een projectduur van circa 10 jaar. Tijdens het gehele traject wordt nagegaan of steeds nog het goede wordt gedaan, waarmee er een organische groei wordt gerealiseerd. Tussentijds blijft men met de betrokkenen in gesprek en blijven participatiemomenten opgenomen. Zorgpunten die hierbij naar voren komen zullen waar mogelijk worden weggenomen.

Vonk licht desgevraagd toe wat wordt bedoeld met een incidentele bouwhoogte van 7 verdiepingen. Dit betreft niet het gehele gebied. Er is veel vraag naar betaalbare woningen en dit kan niet volledig worden ingevuld door rijwoningen. Een gebouw met een bouwhoogte van 7 zou als oriëntatiepunt kunnen dienen, waarbij ook gekeken wordt naar voldoende variatie in de wijk. Hiermee blijft tevens meer ruimte over om groen in de wijk aan te brengen of te behouden.

Van der Voort verwijst naar de geplande ontsluiting via de Ben Ponbaan en vraagt of hiervoor wordt gekozen om dat dit een goedkopere optie zou zijn. Vonk licht toe dat het bij deze keuze niet om makkelijker of goedkoper gaat. De wijk is op meerdere manieren benaderbaar, maar zal overal leiden tot pijnpunten. Daarom wordt ook aan deze verdeling gedacht. Hiermee wordt sluipverkeer door de wijk vermeden. Door middel van zogenaamde ‘inprikkers’ in de wijk, krijgt men toegang tot een deel van een wijk en wordt een betere spreiding gecreëerd.

De groenruimte tussen de nieuwe bebouwing en de reeds bestaande bebouwing is onderdeel van het plan en wordt betrokken bij de bouw. Alleen zal hier een lagere dichtheid worden gehanteerd en het gebied wordt op zorgvuldige wijze ingevuld. Hier wordt een afgewogen verdeling tussen groen, rood (bebouwing) en water gerealiseerd, gedacht wordt aan een parkachtige omgeving. Er is bijvoorbeeld gesproken over woningen voor ouderen, of hofjes, om een goede overgang te krijgen naar de bestaande woningen.

Gevraagd wordt of er normen zijn voor incidenteel hoger bouwen bij de oppervlakte van dit gebied. Dit is niet beschreven, hiervoor bestaan geen normen die men kan hanteren. Het zal echt gaan om maatwerk en zoeken naar de juiste oplossing en balans, mede om het dorpse karakter te bewaren. Incidenteel moet ook echt gezien worden als onderscheidend in het gebied.

Een van de aanwezigen is van mening dat eerder lagere aantallen dan 760 woningen werden genoemd. Volgens Van Eijken is het aantal van 760 altijd gehanteerd, alleen is dit nu als ondergrens genoemd. Het zouden er dus meer kunnen worden, maar het is onbekend hoeveel meer. Er is geen absolute bovengrens aangegeven, maar gekeken zal worden naar het laadvermogen van het gebied, in combinatie met het type woningen. Alles hangt met elkaar samen en op basis daarvan wordt een stedenbouwkundig plan uitgewerkt.

Gevraagd wordt hoe wordt omgegaan met de parkeernorm van 1,2, terwijl de huidige realiteit op 2 auto’s per woning zit. Daarnaast is de ontsluiting van het gebied nu al een probleem en zal het aantal auto’s alleen maar toenemen. Vonk licht toe dat de norm van 1,2 iets lager ligt dan landelijk. Gaat men uit van meer een- of tweepersoonshuishoudens, dan is het aantal auto’s naar verwachting ook lager. Er wordt gebouwd op basis van een bepaalde behoefte, waarbij ook het ov zal worden verbeterd. Het beleidsuitgangspunt in de gemeente Leusden is altijd: je moet met de fiets sneller ergens kunnen komen dan met de auto. Er wordt dus anders over het mobiliteitsconcept gedacht. Onderdeel hiervan is bijvoorbeeld het concept van deelauto’s, het elders parkeren van een tweede auto, et cetera.

De geboden alternatieven zullen dan ook optimaal moeten worden uitgewerkt. Wellicht wordt ook gekeken naar een optimalisatie van (bestaande) uitvalswegen, zoals verbreding. Hierover is men in gesprek met de provincie, maar deze lijkt hier geen voorstander van te zijn, dus deze oplossingen zijn zeer beperkt. Maatregelen buiten het plangebied worden nog verkend.

Een van de aanwezigen geeft aan aan de overzijde van de Grift te wonen en hij vraagt naar meer details over de ontwikkelingen in relatie tot het water en de waterhuishouding. Van Eijken licht toe dat nader onderzoek wordt gedaan in het gebied om de waterstanden over een langere periode te monitoren. Aan de hand van de dan beschikbare data wordt de waterhuishouding (afvoer en berging) ingevuld. Bij hevige regenval is het doel om waterborging  te combineren met een langzame afvoering. Het waterschap is hierbij nauw betrokken.

Een van de aanwezigen komt terug op de genoemde woningaantallen en oppert om te kiezen voor een lagere dichtheid, met het aanwijzen van een extra zoekgebied. Hij is van mening dat de bebouwing steeds meer op lintbebouwing gaat lijken. Vos licht toe dat extra uitbreiding niet eenvoudig zal zijn en dat de provincie te allen tijde zal vragen of eerst voldoende naar inbreiding en binnenstedelijke verdichting is gekeken. Het aanwijzen van een extra zoekgebied zal niet eenvoudig zijn. Het is van belang om zorgvuldig met het nu gekozen gebied om te gaan en te komen tot een goed en evenwichtig programma. Essentieel is de zgn. groenstedelijke ontwikkeling. Vos ziet dit gebied dan ook eerder als een aanvulling op de beide bestaande bebouwde gebieden, een kernontwikkeling rondom het Maximaplein.

Een van de aanwezigen vraagt of nog wordt gekeken naar de oversteekplaatsen op de aanwezige fietspaden. Vonk bevestigt dat de fietspaden zeker worden meegenomen in het plan en dat serieus naar de meest optimale oplossingen wordt gekeken. De bestaande fietspaden blijven in tact, maar het volledig weren van autoverkeer is niet mogelijk. Aan een optimaal mobiliteitsplan wordt gewerkt.

Gevraagd wordt of de keuze voor het niet ontwikkelen van voorzieningen in de wijk, de leefbaarheid negatief zou kunnen beïnvloeden. Van Eijken geeft aan dat de wijk haar eigen voorzieningen heeft op het Maximaplein. Er zal ook parallel een studie worden uitgevoerd naar het Maximaplein, om ook daar de mogelijkheden optimaal uit te nutten. Juist de ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid komt ook het Maximaplein ten goede.

Een van de aanwezigen merkt op dat het fietspad Tabaksteeg geen fietspad is, aangezien hier ook auto’s overheen rijden. Dit is een correctie op wat in alle stukken is beschreven.

Hij complimenteert de betrokkenen met de goede leesbaarheid van de Kaders & Randvoorwaarden voor wat betreft het verkeer. Hij mist hierin echter de ontsluiting vanaf de Ben Ponbaan langs de Aleidalaan, wat gezien kan worden als een tweede ontsluiting naar het Maximaplein. Hij vraagt of ook hier naar kan worden gekeken.

Een van de aanwezigen vraagt of gekeken zou kunnen worden naar eventuele voorrang voor inwoners bij de toewijzing van woningen. Van Eijken licht toe dat dit juridisch moeilijk, zo niet onmogelijk is. De fasering in 10 jaar geeft echter de kans om de vraag vanuit Leusden zelf goed te kunnen volgen en hier, waar mogelijk, op in te kunnen spelen. Mw. De Jong (beleidsmedewerker) licht toe dat sinds het begin van dit jaar via de huisvestingsverordening het voor een gemeente wel is toegestaan om de helft van de sociale huurwoningen en een deel van de starterswoningen toe te wijzen aan mensen met een binding met Leusden. Dit is volgens Vos dan ook bij uitstek een onderwerp om met de gemeenteraad te bespreken, opdat een goed evenwicht kan worden bereikt.

Een van de aanwezigen vraagt of het thema GroenGroeitMee ook voor het bestaande wijkdeel van toepassing zal zijn. Verder verwijst zij naar de voorgenomen ontsluiting via een verlengde Ben Ponbaan. Toegelicht wordt dat de Ben Ponbaan als voordeel heeft dat een verkeersdeelnemer op deze wijze snel op de doorgaande weg uitkomt. De tijd van makkelijke oplossingen ligt helaas achter ons en daarom moet soms worden gekozen voor een doorgang door een ecologische zone, parallel met een versterking van groen elders. Het college heeft hierin een afweging gemaakt. Dit is dus een van de eerder genoemde dilemma’s.

Een van de aanwezigen vraagt hoe het zit met de aansluiting voor fietsers en wandelaars. Vonk geeft aan dat de plannen voor ontsluiting van het verkeer, en dus ook voor wandelaars en fietsers, nog niet definitief zijn. Hier wordt aan gewerkt en ook de opmerkingen over de fiets- en wandelpaden zullen hierin worden meegenomen.

Gevraagd wordt of ook aan de jeugd wordt gedacht, bijvoorbeeld door de aanleg van een trapveldje. Vonk licht toe dat er inderdaad meer uitgangspunten zijn te benoemen, maar dat veel uitgangspunten niet ter discussie staan. De normen op het gebied van groen liggen hoor en hier hoort dus ook ruimte voor speelvelden e.d. bij. Hier is zeker ruimte voor, maar dit is in deze fase nog niet uitgewerkt.

Op 8 februari 2024 spreekt de raad met de wethouder over de Kaders & Randvoorwaarden, inclusief de eventueel nog binnen gekomen reacties. Behalve een kwartier inspreektijd, worden de reacties gebundeld en aan de bestuurders meegegeven.

De gemeenteraad staat tot op heden constructief in de plannen en ziet ook de noodzaak tot woningbouw en de ontwikkeling van een mooie wijk.

Tussen 8 en 20 februari 2024 kunnen eventuele wijzigingen nog worden doorgevoerd. Na vaststelling op 11 april 2024 wordt aangevangen met het maken een stedenbouwkundig plan en worden diverse onderzoeken en studies gestart. Ook wordt dan gekeken naar de wijze en frequentie van participatie in het vervolgtraject. Eerst wordt een robuust casco opgesteld (een grofmazig plan). Als het casco eenmaal staat, dan is dat een gegeven waaraan niet meer wordt getornd. Van daaruit worden woongebieden verder uitgewerkt. Als de tekening van de hoofdstructuur gereed is, ontstaat daaruit een verkavelingsplan. Dit vormt de basis aan de hand waarvan de architect verder kan. Dit is echter pas over ongeveer 1,5 jaar.

Van Eijken verwijst naar de website en bijeenkomsten als deze, waarmee de ontwikkelingen kunnen worden gevolgd. Iedereen op de mailingslijst zal actief door de gemeente worden geïnformeerd.

Van der Voort bedankt alle aanwezigen voor hun komst en inbreng en om 20.45 sluit Van Eijken de bijeenkomst.